雖然10月期間樓市供應(yīng)并不給力，但整體成交勢頭還是維持在一定水準(zhǔn)，上周雖環(huán)比回落，但跌幅明顯縮減。機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(10月22日-10月28日)上海市新房住宅的成交面積為20.67萬平方米，環(huán)比前周下跌1.03%。10月成交量較9月同期基本保持一致，業(yè)內(nèi)判斷10月總量有望再超80萬平方米。

　　市場人士表示，今年金九銀十兩月雖皆較6月份的高位略有回落，但也能持續(xù)保持在月均成交80萬平方米的上方，與去年同期樓市9、10月份“銅九鐵十”的低迷交投行情不可同日而語，這也間接反映了當(dāng)前樓市已初步筑底。

　　中高端市場持續(xù)上揚

　　上周全市樓市成交量繼續(xù)維持在20萬平方米左右的水平，不過均價卻在時隔10周后再度回到了2.3萬元/平方米以上的高位水平。

　　雖然近期越來越多的項目開始逐漸收縮優(yōu)惠，但近2周成交均價的上揚，主要是由于成交結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變所致。商報記者了解到，上周單價3萬元以上的中高端樓盤占到了全市成交總面積的23.7%，相比前周的21.8%進一步增長。成交榜排名首位的是五角場中高端樓盤創(chuàng)智天地嘉苑，上周共計售出57套房源，大寧板塊的慧芝湖花園亦躋身前十之列。不過成交榜前列中依然不乏寶華盛世花園、東方冠郡、綠地時代名邸等萬元盤。

　　高端市場方面，上周全市單價5萬元/平方米以上的高端商品住宅共計成交34套，相比前周增加7套，其中浦東花木的四季雅苑在上周集中售出9套公寓房源，嘉御庭也售出了6套房源。尤其值得注意的是，陸家嘴豪宅——中糧海景壹號上周售出了一套390平方米的房源，其均價高達21.56萬元/平方米，成為滬上一手住宅市場中首套單價超過20萬元的房源。此前上海成交單價最高的樓盤保持者是于2010年末成交的湯臣一品，其當(dāng)時成交均價約為19萬元/平方米。

　　自3月復(fù)蘇以來，豪宅市場交投表現(xiàn)一直不錯。據(jù)統(tǒng)計，年初至今(截至10月28日)全市單價在5萬元/平方米以上的新房住宅共成交1326套，同比提升8.1%;而作為極度稀缺資源的10萬元/平方米以上頂級豪宅表現(xiàn)更是搶眼。來自21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年至今全年成交均價在10萬元/平方米以上的新房住宅共計成交110套，同比提升1%，已占去年全年總量的93%，平均每3天不到就能售出一套。

　　市場分析人士表示，全市三季度內(nèi)豪宅整體成交走勢其實是逐月回落的，不過這種情況在近期或有所轉(zhuǎn)變。隨著我國經(jīng)濟下行趨勢逐步顯露筑底回升跡象，追求資產(chǎn)保值、升值的高端需求對于豪宅產(chǎn)品的青睞也有所抬頭，目前看來年內(nèi)豪宅成交總量趕超2011年無太大懸念。

　　與目前市場上部分中高端樓盤通過優(yōu)惠措施提高自身性價比，得以吸引改善性購房者入市所相反，部分低端樓盤則正在提價。如今年以超低價聞名的嘉定玲瓏灣城項目，上周的公寓成交均價已經(jīng)達到1.15萬元/平方米，高出前期2000元左右，其去庫存化速度也因此大不如前。

　　周均供應(yīng)面積較9月減半

　　上周全市新房住宅的新增供應(yīng)面積共計18.8萬平方米，環(huán)比提升29%。公寓項目有8批次、13.7萬平方米供應(yīng)，環(huán)比回落2%;而別墅供應(yīng)則有3批次，5.1萬平方米供應(yīng)，環(huán)比提升6.3倍。上周住宅的新增供應(yīng)以外圍樓盤為主，如同潤山河小城、麗都華庭等剛需項目，而上雋嘉苑和海上灣華庭等項目的聯(lián)排別墅推盤量也較為可觀。

　　據(jù)悉，這已是樓市連續(xù)第二周低于20萬平方米的關(guān)口。雖然環(huán)比上漲，但事實上，10月周均新增供應(yīng)面積僅為15.8萬平方米，較9月周均供應(yīng)縮水近一半。

　　項目類型方面，上周樓市新推項目共計8個，數(shù)量上雖有增加，但項目供應(yīng)體量則仍延續(xù)此前多批少量的慣性。據(jù)統(tǒng)計，上周供應(yīng)體量在萬平方米以上的項目共計3個，占比不足四成。值得注意的是，上周5個供應(yīng)體量低于3萬平方米的新增項目中皆為近半年內(nèi)已經(jīng)開過數(shù)次盤的項目，且大部分樓盤價格較此前一批次房源預(yù)售報價略有提升。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，步入10月后開發(fā)商的推盤策略明顯偏于保守，其中未來市場及政策的不確定是主要因素。另外由于上海樓市長期處于去庫存的階段，2012年前三季度本市新房住宅的新開工面積同比降幅繼續(xù)擴大，這也在一定程度上主導(dǎo)著部分開發(fā)商的推盤意愿。

　　除了住宅外，上周部分市中心高端寫字樓的入市也頗受矚目，如靜安的中華企業(yè)大廈和徐家匯的匯京國際廣場。不過，此前有消息稱高和資本已出資7.9億元收購中華企業(yè)大廈5-27層，因此此次中華企業(yè)大廈領(lǐng)取預(yù)售證應(yīng)該只是交易流程所需。

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　　1200套房源上周入市剛需近九成

　　雖然實際入市房源數(shù)量有所下滑，但整體上仍維持在千套以上的高位。上周上海市內(nèi)共有13個住宅項目開盤，數(shù)量與前周實際開盤項目數(shù)量相比增加了1個，推房量近1200套，與前周供應(yīng)量相比下降了兩成以上。在這近1200套房源里，剛需產(chǎn)品的數(shù)量相比上周有大幅增加，占比達到了全部新推房源的近九成。

　　據(jù)悉，上周入市的項目里，只有1個項目處于外環(huán)以內(nèi)地區(qū)，報價在20000元/平方米以內(nèi)的房源數(shù)量達到了近1100套，占比接近九成。換而言之，剩余的項目新推量加起來也不過百套而已。

　　“由于臨近年底，不少項目的發(fā)力銷售期已經(jīng)結(jié)束或者進入尾聲，大多項目不會選擇大量推盤，除非價格有明顯讓步，否則今年剩下的的時間難以消化大量房源。所以推盤主要以少量加推為主。”上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師曲鵬表示，通過前10個月的成交情況來看，2012年樓市將遠遠好于2011年，不少項目都已經(jīng)完成或接近完成全年業(yè)績，不需要像去年年底一樣發(fā)力搶收，所以通過下調(diào)售價來促進成交的需求不強，而且除了全新盤以外，大多項目不會選擇大量推盤。

　　目前，銀十已接近尾聲，截至28日的成交量為74.6萬平方米。業(yè)內(nèi)預(yù)計最終成交量將略微高于9月81萬平方米的水平，而今年最后的傳統(tǒng)樓市旺季將平淡收尾。加上10月，樓市已連續(xù)四月維持在80萬平方米左右的穩(wěn)定水平，如果年末沒有明顯的政策變化，樓市可能繼續(xù)維持在穩(wěn)定狀態(tài)。