雖然10月期間樓市供應(yīng)并不給力，但整體成交勢(shì)頭還是維持在一定水準(zhǔn)，上周雖環(huán)比回落，但跌幅明顯縮減。機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(10月22日-10月28日)上海市新房住宅的成交面積為20.67萬(wàn)平方米，環(huán)比前周下跌1.03%。10月成交量較9月同期基本保持一致，業(yè)內(nèi)判斷10月總量有望再超80萬(wàn)平方米。

　　市場(chǎng)人士表示，今年金九銀十兩月雖皆較6月份的高位略有回落，但也能持續(xù)保持在月均成交80萬(wàn)平方米的上方，與去年同期樓市9、10月份“銅九鐵十”的低迷交投行情不可同日而語(yǔ)，這也間接反映了當(dāng)前樓市已初步筑底。

　　中高端市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)

　　上周全市樓市成交量繼續(xù)維持在20萬(wàn)平方米左右的水平，不過(guò)均價(jià)卻在時(shí)隔10周后再度回到了2.3萬(wàn)元/平方米以上的高位水平。

　　雖然近期越來(lái)越多的項(xiàng)目開(kāi)始逐漸收縮優(yōu)惠，但近2周成交均價(jià)的上揚(yáng)，主要是由于成交結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變所致。商報(bào)記者了解到，上周單價(jià)3萬(wàn)元以上的中高端樓盤(pán)占到了全市成交總面積的23.7%，相比前周的21.8%進(jìn)一步增長(zhǎng)。成交榜排名首位的是五角場(chǎng)中高端樓盤(pán)創(chuàng)智天地嘉苑，上周共計(jì)售出57套房源，大寧板塊的慧芝湖花園亦躋身前十之列。不過(guò)成交榜前列中依然不乏寶華盛世花園、東方冠郡、綠地時(shí)代名邸等萬(wàn)元盤(pán)。

　　高端市場(chǎng)方面，上周全市單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的高端商品住宅共計(jì)成交34套，相比前周增加7套，其中浦東花木的四季雅苑在上周集中售出9套公寓房源，嘉御庭也售出了6套房源。尤其值得注意的是，陸家嘴豪宅——中糧海景壹號(hào)上周售出了一套390平方米的房源，其均價(jià)高達(dá)21.56萬(wàn)元/平方米，成為滬上一手住宅市場(chǎng)中首套單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元的房源。此前上海成交單價(jià)最高的樓盤(pán)保持者是于2010年末成交的湯臣一品，其當(dāng)時(shí)成交均價(jià)約為19萬(wàn)元/平方米。

　　自3月復(fù)蘇以來(lái)，豪宅市場(chǎng)交投表現(xiàn)一直不錯(cuò)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年初至今(截至10月28日)全市單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的新房住宅共成交1326套，同比提升8.1%;而作為極度稀缺資源的10萬(wàn)元/平方米以上頂級(jí)豪宅表現(xiàn)更是搶眼。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年至今全年成交均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的新房住宅共計(jì)成交110套，同比提升1%，已占去年全年總量的93%，平均每3天不到就能售出一套。

　　市場(chǎng)分析人士表示，全市三季度內(nèi)豪宅整體成交走勢(shì)其實(shí)是逐月回落的，不過(guò)這種情況在近期或有所轉(zhuǎn)變。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)逐步顯露筑底回升跡象，追求資產(chǎn)保值、升值的高端需求對(duì)于豪宅產(chǎn)品的青睞也有所抬頭，目前看來(lái)年內(nèi)豪宅成交總量趕超2011年無(wú)太大懸念。

　　與目前市場(chǎng)上部分中高端樓盤(pán)通過(guò)優(yōu)惠措施提高自身性價(jià)比，得以吸引改善性購(gòu)房者入市所相反，部分低端樓盤(pán)則正在提價(jià)。如今年以超低價(jià)聞名的嘉定玲瓏灣城項(xiàng)目，上周的公寓成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.15萬(wàn)元/平方米，高出前期2000元左右，其去庫(kù)存化速度也因此大不如前。

　　周均供應(yīng)面積較9月減半

　　上周全市新房住宅的新增供應(yīng)面積共計(jì)18.8萬(wàn)平方米，環(huán)比提升29%。公寓項(xiàng)目有8批次、13.7萬(wàn)平方米供應(yīng)，環(huán)比回落2%;而別墅供應(yīng)則有3批次，5.1萬(wàn)平方米供應(yīng)，環(huán)比提升6.3倍。上周住宅的新增供應(yīng)以外圍樓盤(pán)為主，如同潤(rùn)山河小城、麗都華庭等剛需項(xiàng)目，而上雋嘉苑和海上灣華庭等項(xiàng)目的聯(lián)排別墅推盤(pán)量也較為可觀。

　　據(jù)悉，這已是樓市連續(xù)第二周低于20萬(wàn)平方米的關(guān)口。雖然環(huán)比上漲，但事實(shí)上，10月周均新增供應(yīng)面積僅為15.8萬(wàn)平方米，較9月周均供應(yīng)縮水近一半。

　　項(xiàng)目類型方面，上周樓市新推項(xiàng)目共計(jì)8個(gè)，數(shù)量上雖有增加，但項(xiàng)目供應(yīng)體量則仍延續(xù)此前多批少量的慣性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周供應(yīng)體量在萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目共計(jì)3個(gè)，占比不足四成。值得注意的是，上周5個(gè)供應(yīng)體量低于3萬(wàn)平方米的新增項(xiàng)目中皆為近半年內(nèi)已經(jīng)開(kāi)過(guò)數(shù)次盤(pán)的項(xiàng)目，且大部分樓盤(pán)價(jià)格較此前一批次房源預(yù)售報(bào)價(jià)略有提升。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，步入10月后開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)策略明顯偏于保守，其中未來(lái)市場(chǎng)及政策的不確定是主要因素。另外由于上海樓市長(zhǎng)期處于去庫(kù)存的階段，2012年前三季度本市新房住宅的新開(kāi)工面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，這也在一定程度上主導(dǎo)著部分開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿。

　　除了住宅外，上周部分市中心高端寫(xiě)字樓的入市也頗受矚目，如靜安的中華企業(yè)大廈和徐家匯的匯京國(guó)際廣場(chǎng)。不過(guò)，此前有消息稱高和資本已出資7.9億元收購(gòu)中華企業(yè)大廈5-27層，因此此次中華企業(yè)大廈領(lǐng)取預(yù)售證應(yīng)該只是交易流程所需。

　　新聞鏈接

　　1200套房源上周入市剛需近九成

　　雖然實(shí)際入市房源數(shù)量有所下滑，但整體上仍維持在千套以上的高位。上周上海市內(nèi)共有13個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，數(shù)量與前周實(shí)際開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量相比增加了1個(gè)，推房量近1200套，與前周供應(yīng)量相比下降了兩成以上。在這近1200套房源里，剛需產(chǎn)品的數(shù)量相比上周有大幅增加，占比達(dá)到了全部新推房源的近九成。

　　據(jù)悉，上周入市的項(xiàng)目里，只有1個(gè)項(xiàng)目處于外環(huán)以內(nèi)地區(qū)，報(bào)價(jià)在20000元/平方米以內(nèi)的房源數(shù)量達(dá)到了近1100套，占比接近九成。換而言之，剩余的項(xiàng)目新推量加起來(lái)也不過(guò)百套而已。

　　“由于臨近年底，不少項(xiàng)目的發(fā)力銷售期已經(jīng)結(jié)束或者進(jìn)入尾聲，大多項(xiàng)目不會(huì)選擇大量推盤(pán)，除非價(jià)格有明顯讓步，否則今年剩下的的時(shí)間難以消化大量房源。所以推盤(pán)主要以少量加推為主?！鄙虾Ｋ逊繑?shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師曲鵬表示，通過(guò)前10個(gè)月的成交情況來(lái)看，2012年樓市將遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2011年，不少項(xiàng)目都已經(jīng)完成或接近完成全年業(yè)績(jī)，不需要像去年年底一樣發(fā)力搶收，所以通過(guò)下調(diào)售價(jià)來(lái)促進(jìn)成交的需求不強(qiáng)，而且除了全新盤(pán)以外，大多項(xiàng)目不會(huì)選擇大量推盤(pán)。

　　目前，銀十已接近尾聲，截至28日的成交量為74.6萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)最終成交量將略微高于9月81萬(wàn)平方米的水平，而今年最后的傳統(tǒng)樓市旺季將平淡收尾。加上10月，樓市已連續(xù)四月維持在80萬(wàn)平方米左右的穩(wěn)定水平，如果年末沒(méi)有明顯的政策變化，樓市可能繼續(xù)維持在穩(wěn)定狀態(tài)。